بقلم ناصر صديقي | المؤسس والرئيس التنفيذي لشركة Touchwood Real Estate Brokers LLC | دبي، الإمارات العربية المتحدة
المقدمة: الإنجاز الهادئ في سوق الإيجارات في دبي
في مدينة تعلن باستمرار عن أبراج قياسية ومخططات رئيسية بمليارات الدراهم، تمكنت ذا جاردنز بهدوء من بناء سمعة باعتبارها واحدة من أكثر المجتمعات السكنية موثوقية وبساطة في دبي. هذا الحي الأخضر منخفض الارتفاع في جبل علي هو موطن للعائلات والمهنيين والمقيمين لفترات طويلة منذ عام 2001، حيث يقدم شيئًا أصبح أكثر قيمة في دبي الحديثة: المساحة، والخضرة، والشعور الحقيقي بالمجتمع.
بالنسبة للمستأجرين، توفر ذا جاردنز شققًا واسعة بشكل مدهش بأسعار لا تزال في المتناول رغم الارتفاع العام في الإيجارات في دبي. وبالنسبة للمستثمرين، توفر عوائد إيجارية إجمالية تتراوح بين سبعة وتسعة ونصف بالمائة، ورسوم خدمات تعد من بين الأقل في سوق العقارات ذات الملكية الحرة، ونوعًا من الاحتفاظ بالمستأجرين يحافظ على معدلات الشغور عند مستويات منخفضة.
يستعرض هذا الدليل الشامل كل جانب من جوانب ذا جاردنز، بدءًا من تاريخها وأنواع العقارات فيها، وصولًا إلى الأسعار والعوائد واتصال المترو والمدارس وإمكانات الاستثمار، مما يوفر لك الرؤى التي تحتاج إليها لتقييم هذا المجتمع المميز بثقة.
نظرة عامة على ذا جاردنز
ذا جاردنز هي منطقة سكنية في الضواحي تقع في منطقة جبل علي في دبي، طورتها شركة Nakheel Properties واستقبلت أول سكانها في أغسطس 2001. يقع المجتمع بين Discovery Gardens من الشمال الشرقي، ومنطقة جبل علي الرئيسية من الجنوب، وشارع الشيخ زايد من الشمال الغربي.
تمتد المنطقة على حوالي 220 هكتارًا، وتتكون من 129 مبنى سكنيًا منخفض الارتفاع إلى جانب 286 وحدة تاون هاوس وفيلا من ثلاث غرف نوم، ضمن تصميم مستوحى من البحر الأبيض المتوسط يتميز بتصاميم متدرجة، وساحات منعزلة، وممرات خضراء مورقة.
تم تصور المجتمع في الأصل كجزء من مخطط جبل علي الرئيسي الأوسع، الذي تصور الشيخ راشد بن سعيد آل مكتوم أن يكون مركزًا صناعيًا يضم ميناءً وبلدة خاصة به. وقد صُممت ذا جاردنز لتوفير السكن للقوى العاملة المتنامية وعائلاتها، وبعد أكثر من عقدين، لا تزال واحدة من أكثر المجتمعات ذات الأسعار المعقولة رسوخًا وصيانةً جيدة في دبي.
المجتمع ذو ملكية حرة، مما يعني أن المواطنين الأجانب يمكنهم شراء وبيع وتأجير العقارات مع حقوق ملكية كاملة.
تخدم محطة مترو ذا جاردنز المجتمع مباشرة على فرع Route 2020 من الخط الأحمر، والتي افتتحت في عام 2021. ويقع Ibn Battuta Mall، أحد أكبر وجهات التسوق ذات الطابع المميز في دبي، بجوار المجتمع مباشرة وعلى مسافة قريبة سيرًا على الأقدام.
ويحد المجتمع Gardens Boulevard (D591) وGarden Ring Road وD51، بينما يمكن الوصول إلى شارع الشيخ زايد خلال تسع دقائق بالسيارة.
أنواع العقارات في ذا جاردنز
توفر ذا جاردنز مجموعة محددة من أنواع العقارات السكنية، وبشكل أساسي الشقق والتاون هاوس. وتتكون المنطقة من مبانٍ منخفضة إلى متوسطة الارتفاع، تتراوح عادةً بين أربعة وعشرة طوابق، مما يساهم في طابعها الهادئ والقابل للمشي ويساعد على إبقاء رسوم الخدمات أقل من المجتمعات المماثلة ذات الأبراج المرتفعة.
تتراوح الشقق في ذا جاردنز من الاستوديوهات إلى الوحدات المكونة من ثلاث غرف نوم. وتتراوح مساحة الاستوديوهات عادةً بين 350 و550 قدمًا مربعًا، وتتميز بمطابخ مجهزة وخزائن مدمجة وشرفات.
وتتراوح مساحة الشقق المكونة من غرفة نوم واحدة بين حوالي 650 و1,100 قدم مربع، وتوفر غرفة نوم منفصلة وحمامًا ملحقًا ومنطقة معيشة مع إمكانية الوصول إلى الشرفة.
أما الشقق المكونة من غرفتي نوم فتتراوح مساحتها بين حوالي 1,000 و1,300 قدم مربع، بينما تتراوح مساحة الشقق المكونة من ثلاث غرف نوم بين 1,400 و1,700 قدم مربع، مما يوفر مساحات معيشية واسعة للعائلات الأكبر حجمًا.
التاون هاوس والفلل في ذا جاردنز هي عقارات من ثلاث غرف نوم بتصاميم مستوحاة من البحر الأبيض المتوسط، وتتميز بساحات منعزلة وساحات مفتوحة وإمكانية الوصول إلى مرافق المجتمع المشتركة. وتحظى هذه العقارات بشعبية خاصة بين العائلات التي تبحث عن مساحة وخصوصية أكبر مما توفره الشقق عادةً.
يتمتع جميع سكان ذا جاردنز بإمكانية الوصول إلى مجموعة شاملة من مرافق المجتمع، بما في ذلك حمامات السباحة المشتركة، والملاعب الرياضية لكرة السلة والتنس وكرة القدم والكريكيت، ومناطق لعب الأطفال، والحدائق، ومسارات الجري، وصالات الألعاب الرياضية. كما يستفيد المجتمع من خدمات الأمن والصيانة على مدار 24 ساعة.
متوسط الأسعار في ذا جاردنز (2026)
لا تزال أسعار العقارات في ذا جاردنز من بين الأكثر تنافسية في سوق العقارات ذات الملكية الحرة في دبي، مما يوفر للمشترين نقطة دخول ميسرة إلى مجتمع جيد الاتصال وغني بالمرافق.
يوفر الجدول التالي نظرة عامة على متوسط الأسعار والإيجارات لعام 2026.
| نوع العقار | متوسط سعر البيع لكل قدم مربع (درهم إماراتي) | متوسط الإيجار السنوي (درهم إماراتي) | متوسط العائد الإجمالي |
| استوديو | 750 – 900 | 36,000 – 53,000 | 8.5% – 9.5% |
| غرفة نوم واحدة | 680 – 870 | 51,000 – 65,000 | 7.5% – 9.0% |
| غرفتا نوم | 640 – 830 | 67,000 – 110,000 | 7.0% – 8.5% |
| 3 غرف نوم | 600 – 800 | 78,000 – 115,000 | 6.5% – 8.0% |
هذه الأرقام إرشادية ويمكن أن تختلف بناءً على المبنى المحدد، والطابق، والحالة، وظروف السوق السائدة.
تُظهر معاملات الإيجار الأخيرة في ذا جاردنز تجديد عقود الاستوديوهات بحوالي 36,000 إلى 40,000 درهم إماراتي سنويًا، وتجديد الشقق المكونة من غرفة نوم واحدة بحوالي 51,000 إلى 61,000 درهم إماراتي، وتجديد الشقق المكونة من غرفتي نوم بحوالي 73,000 إلى 80,000 درهم إماراتي.
ينبغي للمستثمرين دائمًا إجراء العناية الواجبة الخاصة بهم واستشارة وسيط مؤهل للحصول على أسعار دقيقة وحديثة للعقارات المحددة.
عوائد الإيجار وإمكانات الاستثمار
تحقق ذا جاردنز بعضًا من أقوى صافي العوائد بين المجتمعات ذات الملكية الحرة والمتصلة بالمترو في دبي.
وفقًا لبيانات السوق لعام 2026، تتراوح عوائد الإيجار الإجمالية بين 8.5% و9.5% للاستوديوهات، و7.5% و9% للشقق المكونة من غرفة نوم واحدة، و7% و8.5% للشقق المكونة من غرفتي نوم، و6.5% و8% للشقق المكونة من ثلاث غرف نوم.
تعود العوائد المرتفعة في ذا جاردنز إلى عدة عوامل.
أولًا، تعني أسعار الشراء المناسبة في المجتمع أن المستثمرين يمكنهم دخول السوق بتكلفة منخفضة نسبيًا.
ثانيًا، يحافظ الطلب القوي من المستأجرين العاملين في Jebel Ali Free Zone (JAFZA)، وموظفي الضيافة في JBR وMarina، والمتخصصين في قطاع التجزئة، وموظفي المكاتب من ذوي الدخل المنخفض إلى المتوسط، على ارتفاع معدلات الإشغال واستقرار دخل الإيجار.
ثالثًا، تتراوح رسوم الخدمات في ذا جاردنز بين حوالي 8 و13 درهمًا إماراتيًا لكل قدم مربع سنويًا، وهي من أدنى النطاقات في المجتمعات ذات الملكية الحرة في دبي، مما يعكس تصميم المباني متوسطة الارتفاع وانخفاض تكاليف المرافق مقارنةً بالمجتمعات التي تضم الأبراج.
وتتنوع قاعدة المستأجرين في ذا جاردنز بين العاملين في JAFZA، وموظفي الضيافة في JBR وMarina، والمتخصصين في قطاع التجزئة، وموظفي المكاتب من ذوي الدخل المنخفض إلى المتوسط.
يوفر هذا التنوع مرونة خلال الدورات الاقتصادية المختلفة. ويغلب على المجتمع طابع المهنيين الشباب والسكان الأفراد، رغم أن العائلات تجد فيه أيضًا ما يجذبها.
وتتميز مدة الإيجار المتوسطة بطولها الملحوظ، حيث تتجاوز معدلات التجديد في المتوسط 80%، مما يعكس قوة الاحتفاظ بالمستأجرين في المجتمع.
بلغ متوسط ارتفاع رأس المال من 2019 إلى 2025 ما بين 45% و65%، وهو معدل متواضع مقارنة بالمناطق الفاخرة لكنه أعلى من التضخم.
ولا يضمن الأداء السابق العوائد المستقبلية.
ميزة المترو وIbn Battuta
تتمثل إحدى أهم مزايا ذا جاردنز في سهولة الاتصال، ولهذا الاتصال تأثير قابل للقياس على قيم العقارات ودخل الإيجار.
يخدم المجتمع مباشرةً The Gardens Metro Station على الخط الأحمر Route 2020، والتي افتتحت في عام 2021 وتوفر وصولًا مباشرًا إلى Dubai Marina وJLT وDowntown Dubai وExpo City.
كما تقع Ibn Battuta Metro Station على بعد أربع دقائق بالسيارة.
يقع Ibn Battuta Mall بجوار ذا جاردنز مباشرة، وهو أحد أكبر وجهات التسوق وأكثرها شعبية في دبي. ويضم المركز متجر Waitrose، وهايبرماركت Carrefour، وسينما، وصالة ألعاب رياضية، وأكثر من 270 متجرًا ومطعمًا ومنفذًا للأغذية والمشروبات.
وهذا يجعل ذا جاردنز واحدة من أفضل المجتمعات ذات الأسعار المعقولة من حيث توفر المرافق اليومية القابلة للوصول سيرًا على الأقدام في دبي.
ويعد اتصال المجتمع بالمترو السبب الرئيسي وراء حصول ذا جاردنز على علاوة إيجارية مقارنةً بـ Discovery Gardens وInternational City ذات الأسعار المماثلة، واللتين تفتقران إلى اتصال مباشر بالمترو.
وتتمتع The Gardens Metro Station بقدرة على استيعاب حوالي 125,000 راكب يوميًا، وتضم رصيفين، و20 موقفًا لسيارات الأجرة، وأربع مناطق توقف للحافلات، ومواقف مخصصة للأفراد ذوي الإعاقة.
تقع Dubai Marina على بعد 10 إلى 15 دقيقة بالسيارة، وJBR على بعد 10 إلى 15 دقيقة، وDowntown Dubai على بعد 25 إلى 30 دقيقة، بينما يقع Al Maktoum International Airport على بعد حوالي 20 إلى 25 دقيقة.
نمط الحياة والمرافق في ذا جاردنز
على الرغم من أسعارها المناسبة، توفر ذا جاردنز مجموعة شاملة من مرافق نمط الحياة التي تدعم أسلوب حياة مريحًا ومناسبًا للعائلات.
تم تصميم المجتمع حول الحدائق المنسقة والمساحات المفتوحة، مع شوارع تصطف على جانبيها الأشجار وممرات صديقة للمشاة تشجع على النشاط في الهواء الطلق.
غالبًا ما يصف السكان ذا جاردنز بأنها “واحة من الهدوء” و**”واحة خضراء في قلب المدينة”**.
داخل المجتمع، يمكن للسكان الوصول إلى مجموعة من المرافق. وتشمل المنطقة حمامات سباحة مشتركة، وملاعب رياضية لكرة السلة والتنس وكرة القدم والكريكيت، ومناطق لعب للأطفال، وحدائق، ومسارات للجري، وصالات ألعاب رياضية.
وتتوفر هذه المرافق للسكان دون تكلفة إضافية، مما يضيف قيمة كبيرة إلى عرض المجتمع.
وبالنسبة للطعام والتجزئة، تتمتع ذا جاردنز بخدمة جيدة من Ibn Battuta Mall ومجموعة من منافذ التجزئة الأصغر داخل المجتمع.
وتشمل محلات السوبرماركت West Zone Fresh Supermarket في Discovery Gardens والهايبرماركت الموجود في Ibn Battuta Mall.
كما يُعرف المجتمع بكونه صديقًا للحيوانات الأليفة، مع وجود مساحات خضراء واسعة لتمشية الكلاب والتواصل مع أصحاب الحيوانات الأليفة الآخرين.
ويقدر السكان بشكل خاص أصوات أنواع الطيور المختلفة في الصباح والمساحات المتاحة للنزهات والشواء خلال الطقس المعتدل.
تشمل أماكن العبادة بالقرب من ذا جاردنز Guru Nanak Darbar Sikh Gurudwara، وهو أحد أوائل دور العبادة السيخية الحاصلة على شهادة ISO في العالم، ويقع في Jebel Ali Village ويمكن الوصول إليه خلال عشر دقائق بالسيارة.
كما تقع Metropolitan Mark Chords وInternational Nepalese Community Church بالقرب من المنطقة.
وبالنسبة للسكان المسلمين، يقع Omar Bin Abdul Aziz Mosque وNakheel Mosque على بعد حوالي ثماني دقائق بالسيارة.
المدارس والرعاية الصحية بالقرب من ذا جاردنز
بالنسبة للعائلات، يعد الوصول إلى التعليم الجيد والرعاية الصحية عاملًا مهمًا، وتؤدي ذا جاردنز بشكل جيد على كلا الجانبين.
تقع Delhi Private School داخل ذا جاردنز في موقع مركزي، وتقدم منهجًا تعليميًا هنديًا.
وتقع The Winchester School في جبل علي على بعد 11 دقيقة بالسيارة، كما تقع Jebel Ali School بالقرب من المنطقة.
وبالنسبة للأطفال الأصغر سنًا، تعد Chubby Cheeks Nursery وBubbles and Giggles Nursery في Discovery Gardens خيارات مثالية للأطفال الصغار.
كما تقع The Arbor School، التي تخدم العائلات الوافدة والمحلية المتنامية في المنطقة، بالقرب من المجتمع.
تشمل مرافق الرعاية الصحية في ذا جاردنز وحولها Jebel Ali Hospital، الذي يقع على مسافة قصيرة من المجتمع ويعد خيارًا مهمًا لأي حالة طبية طارئة.
كما تتوفر عيادات ومراكز طبية إضافية في Discovery Gardens ومنطقة جبل علي الأوسع.
ذا جاردنز مقابل Discovery Gardens
عند التفكير في المجتمعات ذات الأسعار المعقولة في دبي، غالبًا ما تتم مقارنة ذا جاردنز بجارتها Discovery Gardens.
وعلى الرغم من أن كلا المجتمعين يوفران نقاط دخول ميسرة وعوائد إيجارية قوية، إلا أنهما يختلفان في جوانب مهمة.
تُعتبر ذا جاردنز عمومًا ذات جودة معيشية واتصال أفضل. يتميز المجتمع بمزيد من المساحات الخضراء، ومساحات أكبر، وأجواء أكثر هدوءًا، والأهم من ذلك، اتصال مباشر بالمترو عبر The Gardens Metro Station.
كما تخدم Discovery Gardens محطة مترو خاصة بها، إلا أن ذا جاردنز تستفيد من كونها ملاصقة مباشرة لـ Ibn Battuta Mall.
من حيث أسعار العقارات، فإن ذا جاردنز وDiscovery Gardens متقاربان إلى حد كبير، حيث يوفر كلا المجتمعين شققًا ضمن نطاق 600 إلى 900 درهم إماراتي للقدم المربع.
ومع ذلك، تشتهر ذا جاردنز بشققها الأكبر حجمًا وبيئتها الخضراء الأكثر رسوخًا.
ويكمن الاختلاف الرئيسي في هيكل الملكية. إذ إن ذا جاردنز مملوكة بشكل أساسي لشركة Nakheel، مع تأجير معظم الوحدات مباشرة من المطور الرئيسي بدلًا من الملاك الأفراد.
وقد يكون ذلك إيجابيًا من حيث الاتساق ومعايير الصيانة، لكنه يعني أيضًا مرونة أقل في التفاوض على شروط الإيجار.
أما Discovery Gardens، فعلى النقيض، فتضم مزيجًا من الملاك الأفراد والعقارات التي تديرها Nakheel، مما يوفر تنوعًا أكبر في خيارات الإيجار.
اعتبارات الاستثمار والمخاطر
على الرغم من أن ذا جاردنز توفر مؤشرات استثمارية جذابة، فمن المهم فهم المفاضلات.
وأهم اعتبار هو أن مخزون المباني في المجتمع يقترب الآن من عامه الخامس والعشرين. وقد تتطلب المباني الأقدم صيانة أعلى، وينبغي للمستثمرين مراجعة تاريخ رسوم الخدمات وأي سجلات لتقييمات خاصة بعناية قبل الشراء.
ويشير السكان إلى أن “المباني قديمة بعض الشيء، ويمكنك ملاحظة ذلك في الممرات والمصاعد والبلاط وتجهيزات المطابخ”.
والاعتبار الثاني هو برنامج التجديد المستمر. فقد قامت Nakheel بتجديد العديد من مباني مجتمع Gardens، وأصدرت إشعارات إخلاء لمدة عام لمئات المستأجرين في المناطق المتأثرة كجزء من مبادرة تجديد مرحلية.
وفي حين يهدف هذا البرنامج إلى تحسين معايير المجتمع، فإنه يؤدي إلى بعض عدم اليقين على المدى القصير بالنسبة للمستأجرين وقد يؤثر على دخل الإيجار للمستثمرين في المباني المتأثرة.
والاعتبار الثالث هو مواقف السيارات. يفيد السكان بأن مواقف السيارات قد تكون صعبة، مع ارتفاع درجة حرارة المواقف المغطاة بشكل كبير بسبب عدم كفاية التظليل.
كما توجد خطة لإدخال مواقف مدفوعة للعائلات التي تمتلك سيارتين، مما قد يضيف إلى تكلفة المعيشة.
وأخيرًا، كان ارتفاع رأس المال في ذا جاردنز أكثر تواضعًا من المجتمعات الرئيسية مثل Dubai Marina أو Dubai Hills Estate.
وقد يجد المستثمرون الذين يبحثون عن نمو قوي في رأس المال فرصًا أفضل في أماكن أخرى، بينما سيجد أولئك الذين يعطون الأولوية للدخل أن ذا جاردنز جذابة للغاية.
الأسئلة الشائعة حول ذا جاردنز دبي
بماذا تشتهر ذا جاردنز؟
تشتهر ذا جاردنز بمساحاتها الخضراء الكثيفة، وشققها الواسعة، وأجوائها المناسبة للعائلات، واتصالها المباشر بالمترو.
وهي واحدة من أكثر المجتمعات ذات الأسعار المعقولة رسوخًا وصيانةً جيدة في دبي، وتحظى بشعبية بين العائلات والمقيمين لفترات طويلة.
ما أنواع العقارات المتاحة في ذا جاردنز؟
توفر ذا جاردنز استوديوهات، وشققًا بغرفة نوم واحدة، وغرفتي نوم، وثلاث غرف نوم، إلى جانب تاون هاوس وفلل من ثلاث غرف نوم.
ويتكون المجتمع من مبانٍ منخفضة إلى متوسطة الارتفاع.
ما متوسط أسعار الإيجار في ذا جاردنز؟
تتراوح الإيجارات السنوية في المتوسط من حوالي 36,000 إلى 53,000 درهم إماراتي للاستوديوهات، و51,000 إلى 65,000 درهم إماراتي للشقق المكونة من غرفة نوم واحدة، و67,000 إلى 110,000 درهم إماراتي للشقق المكونة من غرفتي نوم، و78,000 إلى 115,000 درهم إماراتي للشقق المكونة من ثلاث غرف نوم.
ما عوائد الإيجار في ذا جاردنز؟
تتراوح عوائد الإيجار الإجمالية في ذا جاردنز عادةً بين 8.5% و9.5% للاستوديوهات، و7.5% و9% للشقق المكونة من غرفة نوم واحدة، و7% و8.5% للشقق المكونة من غرفتي نوم، و6.5% و8% للشقق المكونة من ثلاث غرف نوم.
ما رسوم الخدمات في ذا جاردنز؟
تتراوح رسوم الخدمات في ذا جاردنز عادةً بين 8 و13 درهمًا إماراتيًا لكل قدم مربع سنويًا، وهي من بين الأقل في المجتمعات ذات الملكية الحرة في دبي.
هل ذا جاردنز متصلة بشكل جيد؟
نعم. تخدم ذا جاردنز مباشرة The Gardens Metro Station على الخط الأحمر Route 2020.
يقع Ibn Battuta Mall بجوار المجتمع مباشرة، ويمكن الوصول إلى شارع الشيخ زايد خلال تسع دقائق بالسيارة.
ما المدارس القريبة من ذا جاردنز؟
تقع Delhi Private School داخل ذا جاردنز. كما تقع The Winchester School وJebel Ali School على مسافة قريبة.
وتعد Chubby Cheeks Nursery وBubbles and Giggles Nursery في Discovery Gardens خيارات مثالية للأطفال الصغار.
هل ذا جاردنز استثمار جيد؟
نعم، بالنسبة للمستثمرين الذين يركزون على العائد. توفر ذا جاردنز أسعار دخول منخفضة، ورسوم خدمات منخفضة، وطلبًا قويًا على الإيجار، وعوائد إجمالية ثابتة تتراوح بين 7% و9.5%.
ومع ذلك، كان ارتفاع رأس المال أكثر تواضعًا مقارنة بالمجتمعات الرئيسية، كما أن برنامج التجديد المستمر يضيف بعض عدم اليقين على المدى القصير.
كيف يمكن لشركة Touchwood Real Estate Brokers مساعدتي في الاستثمار في ذا جاردنز؟
تمتلك شركة Touchwood Real Estate Brokers خبرة عميقة في سوق ذا جاردنز، مع محفظة شاملة من الشقق والتاون هاوس للبيع والإيجار.
يمكن لفريقنا مساعدتك في تحديد العقار المناسب، والتفاوض على أفضل سعر، وإدارة عملية المعاملة بالكامل.
كما نقدم خدمات متكاملة لإدارة العقارات للمستثمرين الذين يبحثون عن ملكية دون الحاجة إلى إدارة يومية