بقلم ناصر صديقي | المؤسس والرئيس التنفيذي، Touchwood Real Estate Brokers LLC | دبي، الإمارات العربية المتحدة
مقدمة: لماذا سعر الشراء ليس سوى البداية؟
من أكثر الأخطاء شيوعاً وتكلفة التي يرتكبها مشترو العقارات في دبي وضع ميزانية لسعر الشراء فقط وتجاهل التكاليف الإضافية الكبيرة التي ترافق كل معاملة عقارية.
والحقيقة أن شراء عقار في دبي يتضمن مجموعة من الرسوم الحكومية، والرسوم الإدارية، والأتعاب المهنية، وتكاليف الملكية المستمرة، والتي يمكن أن تضيف ما بين خمسة إلى عشرة بالمائة إلى إجمالي المبلغ المدفوع، وأحياناً أكثر، اعتماداً على طبيعة المعاملة وهيكل التمويل.
وبالنسبة للمشترين الذين لا يأخذون هذه التكاليف في الاعتبار، يمكن أن تكون العواقب المالية كبيرة، بدءاً من ضغوط غير متوقعة على التدفقات النقدية وصولاً إلى عدم القدرة على إتمام المعاملة بالكامل.
يقدم هذا الدليل الشامل تفصيلاً لكل تكلفة مرتبطة بشراء عقار في دبي، بدءاً من رسوم نقل الملكية لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي، وصولاً إلى رسوم الخدمات، وتكاليف الرهن العقاري، وتوصيلات المرافق، مما يمنحك صورة كاملة ودقيقة عن التكلفة الحقيقية لشراء وامتلاك العقارات في الإمارة.
سواء كنت تشتري مسكناً رئيسياً، أو عقاراً استثمارياً، أو أصلاً تجارياً، سيساعدك هذا الدليل على وضع ميزانية بثقة وتجنب التكاليف المخفية التي تفاجئ العديد من المشترين.
نظرة عامة: ما بعد سعر الشراء
عندما يبدأ المشترون البحث عن عقار في دبي، فإنهم عادةً ما يركزون على السعر المعلن للعقار ويحسبون ميزانيتهم وفقاً لذلك.
ومع ذلك، فإن السعر المعلن ليس سوى مكون واحد من إجمالي تكلفة الاستحواذ، وفي كثير من الحالات، يمثل فقط 85 إلى 95 بالمائة من إجمالي المبلغ الذي سيحتاج المشتري إلى دفعه.
تنقسم التكاليف الإضافية إلى ثلاث فئات رئيسية: الرسوم الحكومية، والأتعاب المهنية، وتكاليف التمويل، بالإضافة إلى تكاليف الملكية المستمرة مثل رسوم الخدمات والمرافق التي تبدأ بعد إتمام عملية الشراء.
إن فهم هذه التكاليف أمر ضروري لعدة أسباب.
أولاً، يسمح لك بوضع ميزانية دقيقة وتجنب الإحراج والضغط المالي الناتج عن اكتشاف عدم قدرتك على إتمام المعاملة.
ثانياً، يسمح لك بمقارنة العقارات على أساس متساوٍ وحقيقي، حيث يمكن أن يكون لعقارين بأسعار شراء متشابهة تكاليف إجمالية مختلفة جداً اعتماداً على رسوم الخدمات وعوامل أخرى.
ثالثاً، يسمح لك بالتفاوض بشكل أكثر فعالية، حيث يمكن التفاوض على بعض التكاليف، مثل رسوم نقل الملكية لدى دائرة الأراضي والأملاك وعمولة الوساطة، من حيث الطرف الذي يدفعها.
وأخيراً، يسمح لك بالتخطيط لتكاليف الملكية المستمرة، مما يضمن أن استثمارك يحقق العوائد التي تتوقعها.
رسوم نقل الملكية لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD)
تعد رسوم نقل الملكية لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي أكبر تكلفة منفردة مرتبطة بشراء العقارات في دبي، وهي غير قابلة للتفاوض.
تُفرض الرسوم بنسبة أربعة بالمائة من إجمالي سعر الشراء المتفق عليه، وتُدفع عند نقل الملكية في مكتب أمناء التسجيل التابع لدائرة الأراضي والأملاك.
وبالإضافة إلى رسوم النقل البالغة أربعة بالمائة، هناك رسوم إدارية ثابتة تبلغ حوالي 4,000 درهم إماراتي بالإضافة إلى ضريبة القيمة المضافة للعقارات التي تزيد قيمتها عن 500,000 درهم إماراتي، أو 2,000 درهم إماراتي بالإضافة إلى ضريبة القيمة المضافة للعقارات التي تقل قيمتها عن هذا الحد.
وعلى الرغم من أن رسوم النقل البالغة أربعة بالمائة إلزامية، فإن مسألة من يدفعها قابلة للتفاوض.
الممارسة المعتادة في دبي هي أن يتقاسم المشتري والبائع الرسوم بالتساوي، بحيث يدفع كل طرف اثنين بالمائة من سعر الشراء.
ومع ذلك، فهذا ليس متطلباً قانونياً، ويمكن للطرفين الاتفاق على تحميل الرسوم بالكامل للمشتري أو للبائع.
في سوق المشترين، قد يتمكن المشترون من التفاوض مع البائع لتغطية حصة أكبر من رسوم النقل، بينما في سوق البائعين، قد يُتوقع من المشترين تغطية المبلغ بالكامل.
يمكن للوسيط العقاري تقديم المشورة بشأن معايير السوق الحالية ومساعدتك في التفاوض على أفضل الشروط الممكنة.
بالنسبة لعقار بسعر 2,000,000 درهم إماراتي، ستكون رسوم النقل البالغة أربعة بالمائة 80,000 درهم إماراتي، بالإضافة إلى الرسوم الإدارية البالغة 4,000 درهم إماراتي + ضريبة القيمة المضافة، ليصبح الإجمالي حوالي 84,200 درهم إماراتي.
وإذا تم تقسيم الرسوم بالتساوي بين المشتري والبائع، فستكون حصة المشتري حوالي 42,100 درهم إماراتي.
رسوم تسجيل أمناء التسجيل لدى دائرة الأراضي والأملاك
بالإضافة إلى رسوم نقل الملكية لدى دائرة الأراضي والأملاك، يجب على المشترين أيضاً دفع رسوم تسجيل يفرضها مكتب أمين التسجيل الذي تتم فيه عملية نقل الملكية.
تغطي هذه الرسوم التكلفة الإدارية لمعالجة المعاملة وإصدار سند الملكية الجديد.
الرسوم ثابتة وتعتمد على قيمة العقار.
بالنسبة للعقارات التي تزيد قيمتها عن 500,000 درهم إماراتي، تبلغ رسوم التسجيل حوالي 4,000 درهم إماراتي بالإضافة إلى ضريبة القيمة المضافة.
أما العقارات التي تقل قيمتها عن 500,000 درهم إماراتي، فتبلغ الرسوم حوالي 2,000 درهم إماراتي بالإضافة إلى ضريبة القيمة المضافة.
بالنسبة لعقار بسعر 2,000,000 درهم إماراتي، ستكون رسوم تسجيل أمين التسجيل حوالي 4,200 درهم إماراتي شاملة ضريبة القيمة المضافة.
وعادةً ما يدفع المشتري هذه الرسوم، رغم إمكانية التفاوض عليها كجزء من توزيع التكاليف الإجمالي.
رسوم شهادة عدم الممانعة (NOC) من المطور
قبل إمكانية نقل ملكية العقار، يجب على البائع الحصول على شهادة عدم ممانعة (NOC) من المطور الرئيسي، والتي تؤكد تسوية جميع رسوم الخدمات، وفواتير المرافق، والالتزامات الأخرى تجاه المطور.
يفرض المطور رسوماً لإصدار هذه الشهادة، وتتراوح عادةً بين 500 و5,000 درهم إماراتي بالإضافة إلى ضريبة القيمة المضافة، اعتماداً على المطور ونوع العقار.
وعادةً ما يدفع البائع رسوم شهادة عدم الممانعة، باعتبار أنها من التزامات البائع لتسوية جميع المستحقات والحصول على الشهادة.
ومع ذلك، فإن ذلك قابل للتفاوض ويمكن إسناده إلى المشتري بموجب اتفاق.
فعلى سبيل المثال، قد تبلغ رسوم شهادة عدم الممانعة لعقار في أحد مجتمعات إعمار الرئيسية حوالي 2,000 إلى 5,000 درهم إماراتي بالإضافة إلى ضريبة القيمة المضافة.
أما بالنسبة لعقار في مشروع أصغر، فقد تكون الرسوم أقل.
عمولة الوساطة العقارية
عمولة الوساطة العقارية هي الرسوم التي تُدفع للوسيط مقابل تسهيل المعاملة.
في دبي، تبلغ العمولة القياسية لمبيعات السوق الثانوية اثنين بالمائة من إجمالي سعر الشراء المتفق عليه، بالإضافة إلى ضريبة القيمة المضافة بنسبة خمسة بالمائة على قيمة العمولة.
وهذا يعني أنه بالنسبة لعقار بسعر 2,000,000 درهم إماراتي، ستكون العمولة 40,000 درهم إماراتي، بالإضافة إلى ضريبة القيمة المضافة البالغة 2,000 درهم إماراتي، ليصبح الإجمالي 42,000 درهم إماراتي.
عادةً ما يدفع المشتري العمولة في معاملات السوق الثانوية، رغم إمكانية التفاوض عليها.
وفي بعض الحالات، قد يوافق البائع على تغطية كامل العمولة أو جزء منها، خصوصاً في سوق المشترين أو بالنسبة للعقارات ذات القيمة المرتفعة.
أما بالنسبة لعمليات الشراء على الخارطة مباشرة من المطورين، فعادةً ما يغطي المطور عمولة الوساطة، وبالتالي لا يدفعها المشتري بشكل منفصل.
وبالنسبة لمعاملات الإيجار، تبلغ العمولة القياسية خمسة بالمائة من الإيجار السنوي للعقارات السكنية، وخمسة إلى عشرة بالمائة للعقارات التجارية.
ومن المهم ملاحظة أن عمولة الوساطة لا تستحق الدفع إلا عند إتمام المعاملة بنجاح.
إذا لم تكتمل المعاملة، فلا تستحق العمولة، رغم أن مبلغ العربون قد يخضع لشروط مذكرة التفاهم (MOU).
رسوم تسجيل الرهن العقاري
بالنسبة للمشترين الذين يمولون عملية الشراء من خلال رهن عقاري، هناك تكاليف إضافية مرتبطة بتسجيل الرهن العقاري لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي.
تُفرض رسوم تسجيل الرهن العقاري بنسبة 0.25 بالمائة من إجمالي مبلغ الرهن العقاري، بالإضافة إلى رسوم إدارية ثابتة تبلغ حوالي 290 درهماً إماراتياً.
تُدفع هذه الرسوم عند تسجيل الرهن العقاري، وعادةً ما يدفعها المشتري.
بالنسبة لعقار بسعر 2,000,000 درهم إماراتي مع رهن عقاري بقيمة 1,500,000 درهم إماراتي (75 بالمائة من نسبة القرض إلى القيمة)، ستكون رسوم تسجيل الرهن العقاري 0.25 بالمائة من 1,500,000 درهم إماراتي، أي 3,750 درهماً إماراتياً، بالإضافة إلى الرسوم الإدارية البالغة 290 درهماً، ليصبح الإجمالي حوالي 4,040 درهماً إماراتياً.
رسوم تقييم العقار من البنك
قبل الموافقة على الرهن العقاري، سيطلب البنك تقييماً مستقلاً للعقار لتأكيد قيمته السوقية والتأكد من أن مبلغ القرض لا يتجاوز معايير الإقراض الخاصة بالبنك.
يتم إجراء التقييم بواسطة مُقيّم معتمد من RERA، وعادةً ما يدفع المشتري الرسوم.
تتراوح رسوم تقييم البنك في دبي تقريباً بين 2,500 و3,500 درهم إماراتي بالإضافة إلى ضريبة القيمة المضافة، اعتماداً على نوع العقار والمُقيّم.
بالنسبة لعقار بسعر 2,000,000 درهم إماراتي، ستكون رسوم التقييم حوالي 3,000 إلى 3,500 درهم إماراتي شاملة ضريبة القيمة المضافة.
رسوم ترتيب الرهن العقاري
بالإضافة إلى رسوم التقييم، تفرض البنوك رسوماً لترتيب ومعالجة طلب الرهن العقاري.
تبلغ هذه الرسوم عادةً واحد بالمائة من مبلغ القرض، رغم أن بعض البنوك تفرض رسماً ثابتاً أو نسبة أقل.
تُدفع رسوم الترتيب عند الموافقة على الرهن العقاري، وعادةً ما يتم خصمها من مبلغ القرض أو دفعها بشكل منفصل من قبل المشتري.
بالنسبة لرهن عقاري بقيمة 1,500,000 درهم إماراتي، ستكون رسوم الترتيب بنسبة واحد بالمائة 15,000 درهم إماراتي.
وقد تكون هذه الرسوم قابلة للتفاوض أحياناً، خصوصاً بالنسبة للرهن العقاري مرتفع القيمة أو المشترين الذين لديهم ملفات ائتمانية قوية.
التأمين على العقار
يعد التأمين على العقار متطلباً إلزامياً للعقارات الممولة برهن عقاري، ويوصى به بشدة لجميع العقارات، سواء كانت مرهونة أم لا.
يغطي التأمين العقار ضد الأضرار الناتجة عن الحريق، والفيضانات، والمخاطر الأخرى، كما يحمي مصالح كل من المالك والمقرض.
تتراوح أقساط التأمين على العقارات في دبي عادةً بين 0.05 بالمائة و0.1 بالمائة من قيمة العقار سنوياً، اعتماداً على نوع العقار وعمره وموقعه.
بالنسبة لعقار بقيمة 2,000,000 درهم إماراتي، سيكون قسط التأمين السنوي حوالي 1,000 إلى 2,000 درهم إماراتي.
وعادةً ما يدفع المالك هذه التكلفة سنوياً.
رسوم الخدمات (السنة الأولى)
رسوم الخدمات هي الرسوم المستمرة التي يدفعها مالكو العقارات لتغطية تكلفة صيانة المناطق المشتركة، والأمن، وتنسيق الحدائق، والتنظيف، وأنظمة المبنى مثل المصاعد، وتكييف الهواء، ومعدات السلامة من الحرائق.
يتم احتساب رسوم الخدمات على أساس القدم المربع، وتختلف بشكل كبير اعتماداً على عمر المبنى، وجودته، ومرافقه، وكفاءة الإدارة.
في دبي، تتراوح رسوم الخدمات عادةً بين 10 و30 درهماً إماراتياً لكل قدم مربع سنوياً، مع وصول رسوم المباني الفاخرة إلى الطرف الأعلى من النطاق.
بالنسبة لشقة مساحتها 1,000 قدم مربع مع رسوم خدمات تبلغ 15 درهماً لكل قدم مربع، ستكون رسوم الخدمات السنوية 15,000 درهم إماراتي.
وبالنسبة لفيلا مساحتها 2,000 قدم مربع مع رسوم خدمات تبلغ 5 دراهم لكل قدم مربع، ستكون رسوم الخدمات السنوية 10,000 درهم إماراتي.
ومن المهم ملاحظة أن رسوم الخدمات تُدفع عادةً سنوياً مقدماً، ولذلك يجب على المشترين وضع ميزانية لرسوم الخدمات للسنة الأولى كجزء من تكاليف الاستحواذ.
توصيل وديعة هيئة كهرباء ومياه دبي (DEWA)
تفرض هيئة كهرباء ومياه دبي (DEWA) رسوم توصيل ووديعة تأمين للعقارات الجديدة.
تبلغ رسوم التوصيل حوالي 1,000 إلى 2,000 درهم إماراتي، اعتماداً على نوع العقار، بينما تبلغ وديعة التأمين حوالي 2,000 إلى 4,000 درهم إماراتي للعقارات السكنية، أو أعلى للعقارات التجارية.
تُدفع هذه الرسوم عند تفعيل الحساب، وعادةً ما يدفعها المشتري.
بالنسبة لشقة سكنية، سيبلغ إجمالي رسوم توصيل DEWA والوديعة حوالي 3,000 إلى 6,000 درهم إماراتي.
تسجيل إيجاري (في حال تأجير العقار)
إذا كنت تخطط لتأجير عقارك، فستحتاج إلى تسجيل عقد الإيجار لدى إيجاري (Ejari)، وهو نظام التسجيل الإلكتروني التابع لدائرة الأراضي والأملاك في دبي.
تبلغ رسوم تسجيل إيجاري حوالي 220 درهماً إماراتياً، ويدفعها المالك، وهي مطلوبة لربط خدمات DEWA والحصول على رخصة تجارية للعقار.
يجب تجديد تسجيل إيجاري سنوياً.
بالنسبة لعقار مؤجر بقيمة 100,000 درهم إماراتي سنوياً، ستكون رسوم تسجيل إيجاري حوالي 220 درهماً إماراتياً سنوياً.
حاسبة التكلفة الكاملة
لتقديم صورة واضحة عن التكلفة الإجمالية لشراء عقار في دبي، يوضح الجدول التالي تكاليف الاستحواذ المقدرة للعقارات التي يبلغ سعرها 1,000,000 درهم إماراتي، و2,000,000 درهم إماراتي، و5,000,000 درهم إماراتي.
تفترض هذه التقديرات عملية شراء نقدية مع تقسيم رسوم نقل الملكية لدى DLD بالتساوي بين المشتري والبائع، وتشمل رسوم الخدمات للسنة الأولى وتكاليف توصيل DEWA.
| بند التكلفة | 1,000,000 درهم | 2,000,000 درهم | 5,000,000 درهم |
| سعر الشراء | 1,000,000 | 2,000,000 | 5,000,000 |
| رسوم نقل DLD (حصة المشتري 50%) | 20,000 | 40,000 | 100,000 |
| الرسوم الإدارية لـ DLD | 4,200 | 4,200 | 4,200 |
| رسوم تسجيل أمين التسجيل | 4,200 | 4,200 | 4,200 |
| رسوم NOC من المطور (يدفعها البائع) | 0 | 0 | 0 |
| عمولة الوساطة (2% + ضريبة القيمة المضافة) | 21,000 | 42,000 | 105,000 |
| رسوم الخدمات (السنة الأولى) | 12,000 | 20,000 | 40,000 |
| توصيل ووديعة DEWA | 4,000 | 5,000 | 8,000 |
| إجمالي تكلفة الاستحواذ المقدرة | 1,065,400 | 2,115,400 | 5,261,400 |
| التكلفة الإضافية كنسبة من السعر | 6.5% | 5.8% | 5.2% |
بالنسبة لعمليات الشراء الممولة برهن عقاري، يجب على المشتري أيضاً وضع ميزانية لرسوم تسجيل الرهن العقاري (0.25 بالمائة من مبلغ القرض)، ورسوم تقييم البنك (2,500 إلى 3,500 درهم إماراتي)، ورسوم ترتيب الرهن العقاري (عادةً واحد بالمائة من مبلغ القرض).
يمكن لهذه التكاليف أن تضيف عدة آلاف من الدراهم إلى إجمالي تكلفة الاستحواذ، اعتماداً على حجم الرهن العقاري.
التكاليف التي يدفعها المشتري مقابل البائع
على الرغم من أن توزيع التكاليف قابل للتفاوض في العديد من الحالات، يلخص الجدول التالي الممارسة المعتادة في دبي لمعاملات السوق الثانوية.
| بند التكلفة | يدفعها عادةً | قابلة للتفاوض؟ |
| رسوم نقل DLD (4%) | 50/50 | نعم |
| الرسوم الإدارية لـ DLD | المشتري | لا |
| رسوم تسجيل أمين التسجيل | المشتري | نعم |
| رسوم NOC من المطور | البائع | نعم |
| عمولة الوساطة | المشتري | نعم |
| رسوم تسجيل الرهن العقاري | المشتري | لا |
| رسوم تقييم البنك | المشتري | لا |
| رسوم ترتيب الرهن العقاري | المشتري | نعم |
| التأمين على العقار | المشتري/المالك | لا |
| رسوم الخدمات (السنة الأولى) | المشتري | لا |
| توصيل ووديعة DEWA | المشتري | لا |
| تسجيل إيجاري | المالك | لا |
بالنسبة لعمليات الشراء على الخارطة مباشرة من المطورين، يختلف هيكل التكاليف، حيث يغطي المطور عادةً عمولة الوساطة، وأحياناً يقدم حوافز ترويجية مثل إعفاء رسوم DLD أو تخفيض رسوم الخدمات للسنة الأولى.
ويجب على المشترين دائماً مراجعة شروط المطور بعناية لفهم ما هو مشمول وما هو غير مشمول بالضبط.
الأسئلة الشائعة حول تكلفة شراء العقارات في دبي
ما هي التكلفة الإجمالية لشراء عقار في دبي؟
تتراوح التكلفة الإجمالية لشراء عقار في دبي عادةً بين خمسة وعشرة بالمائة فوق سعر الشراء، اعتماداً على نوع العقار، وهيكل التمويل، وتوزيع الرسوم بين المشتري والبائع.
ويشمل ذلك رسوم نقل DLD، ورسوم تسجيل أمين التسجيل، وعمولة الوساطة، ورسوم الخدمات، وتكاليف توصيل DEWA.
من يدفع رسوم نقل DLD في دبي؟
عادةً ما يتم تقسيم رسوم نقل DLD البالغة أربعة بالمائة بالتساوي بين المشتري والبائع، رغم أن ذلك قابل للتفاوض ويمكن بموجب الاتفاق تحميلها بالكامل لأي من الطرفين.
كم تبلغ عمولة الوساطة العقارية في دبي؟
تبلغ عمولة الوساطة القياسية لمبيعات السوق الثانوية في دبي اثنين بالمائة من سعر الشراء، بالإضافة إلى ضريبة القيمة المضافة بنسبة خمسة بالمائة على قيمة العمولة.
وبالنسبة للإيجارات، تبلغ العمولة القياسية خمسة بالمائة من الإيجار السنوي للعقارات السكنية.
هل توجد أي رسوم مخفية عند شراء عقار في دبي؟
لا توجد رسوم مخفية بالمعنى الحقيقي، ولكن هناك تكاليف غالباً ما يغفل عنها المشترون، بما في ذلك رسوم الخدمات، ورسوم توصيل DEWA، ورسوم تسجيل الرهن العقاري، ورسوم تقييم البنك، ورسوم ترتيب الرهن العقاري.
يمكن أن يساعدك العمل مع وسيط ذي خبرة في تحديد جميع التكاليف ووضع ميزانية لها.
هل يمكنني تجنب دفع رسوم نقل DLD؟
لا. رسوم نقل DLD إلزامية ويجب دفعها قبل نقل الملكية.
ومع ذلك، فإن توزيع الرسوم بين المشتري والبائع قابل للتفاوض.
كم تبلغ رسوم الخدمات في دبي؟
تتراوح رسوم الخدمات في دبي عادةً بين 10 و30 درهماً إماراتياً لكل قدم مربع سنوياً، اعتماداً على عمر المبنى، وجودته، ومرافقه، وكفاءة الإدارة.
ما تكلفة تقييم البنك في دبي؟
تتراوح رسوم تقييم البنك في دبي عادةً بين 2,500 و3,500 درهم إماراتي بالإضافة إلى ضريبة القيمة المضافة، اعتماداً على نوع العقار والمُقيّم.
ما هي رسوم ترتيب الرهن العقاري؟
تبلغ رسوم ترتيب الرهن العقاري عادةً واحد بالمائة من مبلغ القرض، رغم أن بعض البنوك تفرض رسماً ثابتاً أو نسبة أقل.
وتُدفع عند الموافقة على الرهن العقاري.
هل أحتاج إلى تأمين على العقار في دبي؟
يعد التأمين على العقار إلزامياً للعقارات الممولة برهن عقاري، ويوصى به بشدة لجميع العقارات، سواء كانت مرهونة أم لا.
وتتراوح الأقساط عادةً بين 0.05 بالمائة و0.1 بالمائة من قيمة العقار سنوياً.
كيف يمكن لـ Touchwood Real Estate Brokers مساعدتي في وضع ميزانية لشراء العقار؟
توفر Touchwood Real Estate Brokers تفصيلاً شاملاً للتكاليف لكل معاملة، مما يساعدك على وضع ميزانية دقيقة وتجنب التكاليف المخفية.
كما يمكن لفريقنا التفاوض على شروط مواتية بشأن الرسوم وربطك بمستشاري رهن عقاري موثوقين، ومُقيّمين، ومقدمي خدمات التأمين